美容室を開業しようと考えた場合、物件の契約が必要です。店舗契約は通常の住宅の契約とは違い、不動産業者の選定がより重要になってきます。
しかし、初めての方にとって分からないことが多くあるでしょう。そこで今回は、物件探しと同じくらい重要な不動産選びを解説していきます。
目次
美容室物件を選ぶ前に整理すべきポイント
美容室の開業を成功させるためには、物件選びの前に明確な方針を定めることが重要です。美容室の開業にかかる費用の相場は1,000万円前後という高額な投資になるため、事前の計画が成功の鍵となります。
ターゲット顧客と提供メニューの整理
開業の目的やターゲット層を明確にすることで、立地や間取り選びの基準がはっきりします。ターゲットとする客層によって好立地の条件が変わります。
高単価客を狙うなら駅近や商業エリア、回転率重視なら住宅街立地が有利です。また、提供するメニューによって必要な設備やスペースが異なります。個室が必要なメニューや、シャンプー台の台数なども事前に検討しておきましょう。
商圏範囲である3km内の20代人口が多いほど、売上が高い傾向にあるというデータもあり、ターゲット層の分析は立地選定において重要な判断材料となります。
資金計画と運営コストの見積もり
物件取得費用、内装・設備投資、月々の賃料や光熱費を含めた事業計画の立案が必要です。一般的に開業資金のうち自己資金は1/4～1/3程度とされ、目安は200～300万円です。
表面的な賃料だけでなく共益費や保証金、解約時の原状回復費用にも注意が必要です。飲食業では家賃比率を10%に抑えることが一般的なため、美容室でも同様の比率を参考に資金計画を立てることをおすすめします。
美容室物件選びで重視すべき5つの立地条件
物件選びでは、感情的な判断ではなく客観的なデータに基づいた分析が重要です。商圏分析を行うことで、ターゲットや来店見込のあるお客さまがいるエリアを把握することができます。
1. 人通りとターゲット層の一致
平日昼と夕方・週末の動線を現地調査で確認しましょう。周辺の通行量や属性が狙いたい層にマッチしているかを確認することが重要です。
商圏分析の結果一人暮らしの若者が多いことがわかった場合、深夜でも活発な動きがあるため営業時間を延長するといった判断材料として活用できます。
2. 駅からの距離とアクセス
徒歩5分圏内が理想的で、坂道や人通りの少ない道のりはマイナス評価となります。駐輪場や駐車場の有無も車利用者には大きな決め手になります。
出店候補地が人の集まりやすい施設と交通機関をつなぐ動線上にあれば、より条件が良くなります。
3. 同業種・競合の状況
競合が多すぎる場合は価格競争に巻き込まれるリスクがあります。一方で、あえて競合があるエリアを狙う「共存戦略」もケースによっては有効です。
人口が多くとも、商圏内に競合店が3店舗以上ある場合、売上は低くなる傾向があるため、競合分析は慎重に行いましょう。
4. 周辺施設との相乗効果
カフェ・クリニック・フィットネスジムなど、美容意識の高い人が集まる施設があるかを確認しましょう。子連れOKな店舗を目指す場合は保育園や小学校の近くが有利です。
5. 建物の管理状況と周辺環境
築年数よりも清潔感や手入れ状態が重要です。周囲に空きテナントや治安上の懸念がないかを確認しましょう。治安が悪い繁華街など、マイナスな意味で知名度が高いエリアは避けるべきです。
物件契約時の注意点とトラブル回避ポイント
内装工事の自由度や契約解除時の条件を必ず事前確認しましょう。業種制限や騒音規定など、美容室に不利な契約内容が含まれていないか注意が必要です。
居抜き物件のメリット・デメリット
居抜き物件は初期費用の圧縮や工期短縮が魅力ですが、見えないコストや修繕リスクがあります。居抜き物件はスケルトン物件よりも、初期投資を抑えられる傾向にあります。
しかし、設備の一部が古く、新たに準備する必要がある場合や、設備がイメージと合わない場合などは、既存の設備を解体・廃棄する必要があります。設備の状態やレイアウトの汎用性を確認しましょう。
契約書のチェックポイント
2020年4月1日に施行された改正民法では、「賃借人は賃借物を受け取った後に生じた損傷について、原状回復義務を負うが、通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わない」と明記されました。
解約予告期間、保証金償却、用途制限などは特に注意が必要です。不明点は不動産会社や専門家に相談するのが安心です。
“よい”物件情報検索サイト・不動産の見分け方
コンセプトやターゲットに沿った物件を契約するときは、物件情報検索サイトや不動産屋を利用するでしょう。
- よい物件情報検索サイト・不動産屋の見分け方は大きく分けて4つあります。
- 店舗専門の不動産屋
- 希望に合う物件を親身になって探してくれる不動産屋
- 大家に条件を交渉してくれる不動産屋
- 事務所物件でも店舗契約できるように交渉してくれる不動産屋
なお、店舗不動産の場合、慣習的に昔ながらのやり方が残っていることが多く、契約交渉ではある程度のトーク力が必要不可欠です。
「何かの条件をよくしてもらう代わりに、この条件は飲む」など、契約者・大家・不動産屋がそれぞれ得をする話に進めるのがポイントです。
店舗専門の不動産屋
不動産屋は大きく分けて「住居」と「店舗」の専門分野に分かれます。美容室を開業する場合は「店舗」に該当するので、店舗を専門とした不動産屋を訪ねましょう。多くの物件情報を持つほか、周辺地域についても把握しているため、美容室の開業に合っているかなども相談できます。
大家に条件を交渉してくれる不動産屋
店舗物件は住居物件に比べ、条件がキッチリ決まっているわけではなく、業種や借主の人間性などでも条件がよくなる場合があります。そのようなことができるのは、大家さんと仲がよい不動産屋です。
無理目な要求でも、一度は不動産屋さんに相談してみることをおすすめします。
事務所物件でも店舗契約できるように交渉してくれる不動産屋
立地などの条件がよくても、事務所しか貸せない、いわゆる事務所物件が候補としてでてくることがあります。
事務所利用に比べて店舗利用は汚れやすく傷つきやすいので、大家としては店舗用として貸すことを拒む人も少なくありません。しかし、大家と不動産屋の関係性によっては、使用形態を変更できる場合があります。
よい事務所物件を見つけたときは、店舗利用の可不可について不動産屋に相談してみましょう。
美容室の開業におすすめの物件情報検索サイト
テナントを探す場合、従来の不動産屋に加え、店舗用の物件情報検索サイトも充実しています。賃貸だけではく譲渡や売買ができるものも登場し、それぞれチェックするのがおすすめです。
ここでは「SALON PRODUCE」「サロン不動産ネット」「アットホーム」の3つを紹介します。
SALON PRODUCE（サロン プロデュース）
「SALON PRODUCE」は、美容室やエステサロンに特化した物件情報サイトです。宅地建物取引業の認可を持つ不動産業者が経営していることから、豊富な専門知識をもとに理想的な物件を案内してくれます。
居抜き物件の紹介にあわせて、独立開業支援コンサルタントによるトータルサロンプロデュースや造作譲渡契約代行サービスなど、さまざまなサービスを受けられます。店舗契約において不安がある方にとっては力強い物件情報検索サイトです。
引用元
SALON PRODUCE
サロン不動産ネット
「サロン不動産ネット」は、美容室やエステサロン、ネイルサロンなどの独立開業・新規出店・移転のサポートを行う物件情報サイトです。42万件超のサロン会員基盤を保持しており、サロン物件数は業界No.1と言われています。
全国の不動産会社と連携していることから、居抜き物件を中心に多数紹介可能という特徴のほか、初めて開業する方にとっては頼もしいサービスの「サロンまるごとサポート」も受けられます。
引用元
サロン不動産ネット
アットホーム
「アットホーム」は、一般住宅から貸店舗まで、充実した物件を取り扱う物件情報サイト。公式ホームページでは「開店・開業お役立ちナビ」として、契約における基礎知識やハウツー、居抜き物件に関する情報を閲覧できます。
さらに「起業家インタビュー」として、アットホームで契約・開業した起業家のインタビュー記事も読むことができ、開業前の参考資料としても活用可能な物件情報サイトです。
引用元
アットホーム
物件探しを効率化する「店舗まるごとリース」の活用
守るべき法律や、選び方のポイントなどを理解していても、美容室開業における複雑な物件選びや高額な初期費用は悩ましいものです。
そこでおすすめなのが、ビューティーガレージが提供する「店舗まるごとリース」です。このサービスは物件選定・内装・設備導入までをワンストップで提供し、忙しいサロンオーナーの時間と労力を大幅に削減できます。
ビューティーガレージの「店舗まるごとリース」とは？
美容室の出店に必要な保証金や内装費等を弊社が支払い、初期費用0円でサロン開業できるパッケージプランです。
店舗探し・資金調達・物件契約・内装・設備それぞれの手続きをBGパートナーズが代行するため、自己資金や借入枠を温存しながらスピーディな店舗展開が可能です。
BGパートナーズは、サロン居抜き物件数国内No.1を誇る「サロン不動産ネット」を運営しており、美容室やエステなどのサロン経営に特化した物件を常時2,500件以上取り扱っています。
開業実績1,500件以上の業界に精通したスタッフが、お客様お一人おひとりに合わせたオーダーメイドの提案をしてくれるのも魅力と言えるでしょう。
引用元
店舗まるごとリース | 美容室開業支援のプロ サロンまるごとサポート
理想の美容室物件を見つけるためのチェックリスト
最終判断前に、複数の物件を比較検討することが大切です。チェックリスト形式で冷静に評価して、感情で選ばないようにしましょう。
チェックリスト
【立地・アクセス】
- 徒歩5分以内に駅・バス停などの公共交通機関がある
- 通勤・通学の動線上にあり、人通りが多い
- 近隣に美容に関心の高い層（オフィス街・住宅街・学校など）がある
- 駐車場・駐輪場がある or 近隣にコインパーキングがある
- 周囲に競合が過剰に密集していない（or差別化できる）
【建物・物件条件】
- 建物の外観・共用部が清潔で管理が行き届いている
- 外装・看板設置に制限がない
- 電気・水道・ガスの容量が美容機器に対応している
- シャンプー台、給湯器など水回りの設備工事が可能
- 天井高が充分で圧迫感がない（目安：2.4m以上）
【物件内部の使いやすさ】
- 必要な席数・シャンプー台数を設置できる面積がある
- スタッフ・顧客動線が分離できる（裏導線・バックヤードの確保）
- 個室やカウンセリングスペースが設置可能
- 自然光や照明計画で清潔感・明るさが確保できる
- 換気や空調の設置に問題がない
【契約・費用面】
- 保証金・敷金・礼金・仲介手数料など初期費用が許容範囲内
- 月額賃料＋共益費が事業計画内に収まる
- 原状回復義務や償却条件が明確で納得できる
- 解約通知期間や更新条件に不利な条項がない
- 業種制限・使用制限など美容室に不利な条件がない
美容室経営の明暗を分ける物件選び！伴走を受けて良い物件を見付けよう
美容室の物件選びは「見た目」だけでなく「事業計画」との整合性が鍵となります。
新規出店成功には、商圏分析と店舗・立地特性の理解が不可欠です。綿密な調査と分析に基づく最適な意思決定は、事業の持続的成長を大きく左右します。
条件に合致する物件が見つからない場合や、開業資金の調達に不安がある場合は、ビューティーガレージの「店舗まるごとリース」を活用して開業を成功させましょう。
通常1,000万円前後かかる美容室開業において、初期費用0円・借入不要で開業できる画期的なサービスです。物件探しから資金調達、契約手続き、内装工事、設備導入まで、面倒な手続きをすべてお任せいただけます。
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店舗まるごとリース | 美容室開業支援のプロ サロンまるごとサポート
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