美容室・サロンの開業をする際に、「居抜き」と呼ばれる物件を利用する方法があります。居抜きにはさまざまなメリットがありますが、注意点や選び方のポイントも押さえておくことが大切です。
物件探しをしている人は、しっかりと内容を確認したうえで、居抜き物件の利用を検討してください。
目次
美容室の居抜き物件について
美容室で居抜き物件を使うことがよくあります。では、具体的に居抜きとはどのような物件を指しているのでしょうか。
居抜き物件とは
居抜き物件とは、「設備が最後の借主が使った状態のまま残っている」物件のことです。美容室・ヘアサロンの居抜き物件では、セット面・椅子・シャンプー台など一般的な美容室の設備や内装が残っています。
居抜き物件で開業する場合、ある程度設備が整った状態から準備を進めることができるので、当然ながら初期費用を抑えられますし、準備にかかる時間や作業労力も少なく済みます。
スケルトン物件との違いとは？
「スケルトン」は、不動産用語で建物の骨組みのこと。スケルトン物件とは、俗にいう「コンクリート打ちっぱなし」の状態で、配線などもむき出しになった、空間のみの物件です。
設備や内装が残っている居抜き物件に対し、スケルトン物件は何もない状態なので、一からお店作りをしたい人に向いています。
なぜ？ 居抜き物件ができる理由とは
居抜き物件ができてしまうのには理由があります。そこで、居抜きされる2つの背景について見てみましょう。
1. 事業拡大のため
一つめは、事業拡大や移転などに伴う撤退です。その場所での前の借主による経営が成功して物件が手狭になった、もっと条件のよい場所が見つかり移転することになった、などの理由で退去され、居抜き化することがあります。
2. 経営不振のため
二つめは、経営不振による退去です。美容室は全国に25万軒以上あり、増加し続けているため、競争はますます激化しています。そのため、お客様が来ない・リピーターがつかないなどの理由で、倒産したり規模を縮小したりするサロンも増えているのです。
結果、その場所で営業を継続することが難しくなり、店をたたんだり退いたりすることにより居抜き化する場合があります。この件については、後ほど紹介する「居抜き物件を選ぶ8つのポイント」の章でも触れます。
美容室で居抜き物件を使うメリット
さて、今回は美容室を開く際に、居抜き物件を選択するメリットについて紹介します。簡単にまとめると、1からの施工と比べて、初期費用などを削減できることが大きなメリットです。ここからは細かくメリットについて紹介します。
初期費用が抑えられる
まず、開業にかかる初期費用ですが、スケルトン物件ですと、パーティションや床・壁紙など、電気配線・排水設備、そのほか新しい設備や器具を揃えて、概ね約500万〜1000万は見る必要があります。
居抜き物件の費用については、たいてい「内装譲渡金」という内装部分の費用がかかりますが、これが0〜300万円と最も大きくなります。
そのほか足りない器具等の補充と内装のメンテナンスが必要となりますが、内装譲渡金と足し合わせても最大で500万円程度というところで、コスト面では基本的に居抜き物件が優位です。
ただし、賃料が割高になっているケースはあるようですので、しっかり情報収集しながら物件選びを行なっていくことが重要です。
テナントを借りつつ、初期費用を抑えたい美容室のオーナーにとって居抜き物件はおすすめといえるでしょう。
開業までの時間を短くできる
工事等が必要な部分が少ないので、必然的に短い準備期間で開業に向かうことができます。できるだけ早くオープンさせ、売上を上げていきたい方にとっては、開業までの時間を短くできることは大きなメリットとなります。
もうすでに前職を退職する日が決まっていたり、収入を早く得たい人は居抜き物件を使うことで開業までの時間を短縮させることが可能です。
認知されやすい可能性も
以前美容室をやっていた場所で居抜きで新規オープンすることで、元々の美容室を知っていた方に認知してもらえる可能性があります。
事前にSNSや看板、チラシなどでまた新たに美容室ができることを広めていくことで、認知されやすくなります。居抜き前の美容院が何らかの理由で閉店してしまっていた場合など、そのまま当時のお客様が新規顧客として来店してくれることもあるかもしれません。
初期費用を抑えられることで経営リスクを減らせる
そのほかのメリットとしては、購入した時点で「前の借主が運営できる状態に整っている」という点でも、自前で準備して不具合が発生するリスクが少ないと考えられます。新しく店舗の設備を準備するよりも、居抜き物件の方が経営面でもリスクが抑えられるといえます。
このように、居抜き物件を選択するメリットは複数存在します。特に初めてのサロン・美容室開業で準備に不慣れな人、資金面で余裕のない人、複数店舗を出す際などに開業準備をできるだけ削減したい人などにはおすすめです。
居抜き物件を使う際の注意点とは
居抜き物件を利用して美容室を開業すると、前述のようなメリットもある一方で、注意したい点もあります。どんなところなのかをチェックしましょう。
サロンの独自性を打ち出しにくい
外装や内装など、前の店舗にあった設備をそのまま引き継ぐため、スケルトン物件に比べて自由度が低いです。自分のサロンでありながら、ある程度デザインが決まった状態なので、独自性を打ち出しにくいという懸念があります。
設備の交換や解体などに費用がかかることがある
居抜きといっても、設備が劣化している・使えない状態などの場合には、交換したり解体したり新設したりしなければなりません。そのため、予定外の費用が必要になる可能性があります。
解体や廃棄には高額のコストがかかることもあるため、物件の状態には十分な注意が必要です。
前のサロンのイメージを引きずることも
前のサロンの閉店理由や評判がいいものでなかった場合、お客様の間でマイナスのイメージがついており、集客がうまくいかない可能性があります。悪いイメージの払拭・評判回復に向けた施策に努めなければなりません。
居抜き物件を選ぶ8つのポイント
ここまでの内容をふまえつつ、居抜き物件を選ぶときにはどんな点をチェックすればいいのかという判断基準をお伝えします。物件を購入したり、通常のテナントを借りたりする場合とは異なる点もあるので、事前にしっかり確認してから契約しましょう。
1. 劣化状況をしっかりと確認
まず、居抜き物件を検討する際は、劣化状況をしっかりと確認することが大切です。居抜きをそのまま使おうと考えていても、劣化が著しく改装せざるを得ないこともあります。
改装を大幅にしないといけなくなった場合、コストを抑えることができず、居抜き物件を使うメリットが少なくなってしまいます。
2. 前のサロンの退去理由を調べる
前のサロンがどのような理由でその物件から退いたのかを調べることも重要です。前述した経営不振での退去の場合は、前章の「前のサロンのイメージを引きずることも」でも触れたように集客に苦労する可能性があるため注意しましょう。
3. 立地に問題はないか
2とも関連しますが、前の美容室の廃業理由が技術や接客など店の対応の問題ではなく、立地が要因ではないかどうかも重要です。
場所がわかりづらい・アクセスしづらい・道が細い・駐車場がないなど、お客様が来店するのにデメリットとなりうる部分がないかもしっかり確認しましょう。
立地的に集客しづらい理由があった場合は、同じ理由で経営不振になってしまう可能性も考えられるため、立地の良し悪しをしっかりと見極める必要があります。近隣の美容室の情報を確認することも大切なポイントです。
なお、立地にマイナス点があったとしても、サービスの提供方法や集客の工夫などによってカバーできることもあります。
4. 内装が自店のコンセプトに合うか
居抜き物件でそのまま内装を使う場合は、劣化状況の確認のほかに、自店のコンセプトやイメージに合わせられる内装であるかも確認しなければなりません。
前章の「サロンの独自性を打ち出しにくい」でも触れたように、居抜き物件では前のサロンのデザインを引き継ぐことから、自由度が低い傾向があります。
少しの変更で自店のコンセプトを表現できるような内装であればよいですが、あまりにもコンセプトと異なる内装の場合は注意が必要です。
コンセプトとかけ離れた内装では、お客様に美容室の雰囲気や魅力が伝わりにくくなりますし、コンセプトに合わせて内装を変更すると、多くのコストがかかります。
内装をあまり変えずに自分の理想の空間が作れるかどうかをしっかりと見極めましょう。
5. 店舗面積は十分か
店舗面積のチェックも大切です。従業員を雇う場合、スタッフの人数に応じて、十分に施術できる広さや席数があるかを確認します。個人サロンの場合には、広々とした店舗は必要ないケースが多いので、10坪程度でも開業可能です。
6. 使用できる設備と故障を確認する
1とも関連しますが、居抜きでも残っているものすべてが問題なく使えるとは限りません。そのまま自分たちが使用できる設備は何か、故障していて修理が必要なものはないかなどのチェックもおこないましょう。
前述したように、解体や交換などが必要な場合は高額の費用がかかる可能性があります。
7. 電気設備の容量をチェックする
電気設備の容量やコンセント数をチェックしておくことも重要です。たとえば美容室で使用する業務用のドライヤーは使用する電力が多く、一度に複数台使うとブレーカーが落ちてしまう可能性があります。
容量が足りない場合は電力会社との契約内容の変更、コンセントの数が不足しているときは工事などの対応が必要です。
8. ガスや水道設備をチェックする
シャンプー台を使う際などにお湯を安定して供給できるか、水道やガスの設備・配管状況を確認しておくことも大切です。取替工事などが必要になったり、状況によってはボイラーを設置しなければならなかったりする可能性があります。
9. 設備を修理する場合の責任者を決める
物件に入居した後に修理が発生した場合の責任の所在を、前もって明確にしておかなければなりません。費用は物件のオーナーが持つのか自分が持つのか、きちんと確認しておくことが重要です。
トラブルにならないように利用条件をしっかりチェックし、取り決めをしておきましょう。
10. 賃貸契約では敷金にも注意する
物件取得費用の多くを占める、敷金（保証金）の額にも注意しましょう。居抜き物件の契約では、家賃半年～1年分かかることが一般的なため、大きな負担になる可能性が高くなります。
なお、保証金とは、もとは万が一家賃が滞納したときに損をしないためにあらかじめ物件のオーナーが受け取るお金のことでしたが、現在は原状回復義務の不履行の際などにも使われ、敷金とほぼ同義です。
美容室で使う居抜き物件はどこで探せるの？
では、実際に美容室の居抜き物件を探すにはどうすればいいのでしょうか。2つの方法を紹介します。
サロン向けサイトで検索する
まず、サロン向けの物件情報が掲載されているサイトで探す方法があります。具体的なサイト名は後ほど紹介しますが、退店予定のサロン・不動産会社・出店希望者の3者をつないでくれる便利なサイトです。
インターネットがあれば自宅や出先でもかんたんに利用でき、通常の物件探しと同様に、エリアや面積、賃料などの条件を絞って検索することができます。
不動産屋で探してもらう
不動産会社に出向いて探す方法もあります。一言で不動産会社といっても大手チェーンから地域密着の老舗や個人店までさまざまです。得意分野も異なるため、商業用物件やテナントに強い不動産屋を選びましょう。
直接対面できるので、サロン向けの検索サイトではわからない地域性、詳細情報なども聞ける可能性があり、場合によってはサイトで探すよりも自分に合った居抜き物件を見つけやすいといえます。
居抜き物件を探せるおすすめサイトを紹介！
ここからは、前章で紹介したサロン向けサイトのように、居抜き店舗が掲載されている物件情報サイトを紹介します。
単なる不動産情報サイトだけでなく、居抜き店舗やサロン・美容室に特化したサービスも賢く活用しながら、自分のニーズにマッチした物件を選び出していきましょう。
at home
at homeでは、事業用不動産を探すことが可能なのはもちろんですが「美容室」に限定した貸店舗用不動産を絞り込んで見つけることが可能です。
店舗といってもさまざまなジャンルがあります。現実には「飲食店」向きの貸店舗が多い印象です。このように業種を特定して探すことのできるサービスは利用しやすいです。地域ごとにも探すことができるので地域を指定して検索してみましょう。
beauty garage【サロン不動産ネット】
より簡単にサロンや美容室に適した物件を探す上では「美容ディーラー」の活用がおすすめです。美容ディーラーはサロンや美容室用の貸店舗を専門に扱っているサービスで、例えば、beauty garageというサイトがあります。
beauty garageは居抜き物件に限定して検索できるのはもちろん、そのほかにもさまざまな条件を指定して美容室・サロン向け物件を選び出すことができます。
専門サービスだけあって美容室・サロンに重要なポイントがよく押さえられていますし、オススメ物件も多数紹介されているので、美容室・サロン向けの居抜き物件探しには適しています。
物件数・実績No.1のサロン不動産ネットなので、美容系の業種で、確かな物件探しを行いたい方や、きめ細やかなサポートを受けたい方におすすめです。
居抜き店舗.com
居抜き店舗.comという、居抜き店舗に限定した不動産情報サイトもあります。もちろん美容室以外の物件もあるので留意が必要です。居抜き店舗.comは、不動産会社から直接紹介された「未流通物件」が充実しているのが特徴です。
飲食店の居抜き物件を一番多く取り扱っている印象ですが、気になる物件があった場合は問い合わせてみましょう。内覧や居抜き出店のサポートも行っています。
SALON PRODUCE（サロンプロデュース）
サロンプロデュースは、理美容室・エステサロンなどの美容系の業種に特化した開業・独立・移転・居抜きなどのサポートを行う物件情報サイトです。
美容系に特化した物件がメインなので、居抜きでそのまま使いやすい内装のものが数多く紹介されています。
開業時期を伝えることで希望の時期に合う物件を紹介してくれたり、スケルトン物件との比較を説明してくれるなど、不安を解消してくれるようなサポートも充実しています。
Tempodas（テンポダス）
テンポダスは、会員登録をすると物件情報が見られる仕組みになっており、物件はクローズドで公開されています。一般の方は見られないので、プライバシーを守りながら物件探しが可能です。
出店意欲に応じて物件の詳細送付を行っているので、出店したい意欲が高い方は優先的に物件を見ることができます。また、その後の契約や交渉などのサポートも対応しています。
居抜き撤退時のサポートも行っているので、期間を決めて居抜き物件を使おうと考えている方は、そのまま撤退のサポートもしてもらえます。
タカラベルモント
タカラベルモントは、理美容室の居抜き物件の紹介を行っています。関東と関西の物件が主で、質にこだわった居抜き物件であることが特徴です。希少性の高い物件も多く、賃貸市場になかなか出回らない物件を見ることができます。
理美容室の開業支援などのサポートも行っており、サロン経営がはじめての方でも安心です。お得な情報なども用意されているので、関東や関西で理美容室の居抜き物件をお探しの方におすすめです。
居抜き本舗
居抜き本舗は、掲載店舗数約3,000件のうち半分にあたるおよそ1,500件が居抜き物件という、居抜き物件に重点を置いた物件サイトです。
美容室の居抜き（一部スケルトン）だけでも1,000件以上掲載されているため、理想の物件に出会える可能性も高いのではないでしょうか。（※件数はすべて2022年12月現在の情報です）
店舗deサーチ
店舗deサーチは、美容室・サロンやクリニック、飲食店まで、さまざまな業種の居抜き物件を検索することができるサービスを提供しています。首都圏が中心ながら全国展開しており、数々の居抜き情報を掲載中。
店舗deサーチの運営元は2022年12月に「株式会社テンポアップ」から「ACRE株式会社」に社名が変わっており、ますますの発展が期待されます。
居抜き物件サーチ
首都圏の居抜き店舗情報を取り扱う居抜き物件サーチ。広さや立地のさまざまな居抜き物件がたくさん掲載されています。飲食店は細かい業種まで絞ることができ、美容室は「マッサージ・美容」ジャンルから探したり、キーワードで検索したりすることが可能です。
美容室の居抜き物件数自体は多くないですが、自分の条件に合う場所が見つかれば儲けものといえるでしょう。
美容室での予約システムの導入や経営についての相談なら
新店舗をオープンする際に、美容室の経営についてのサポートを受けたい方や、予約アプリなどが使える、予約システムの導入をご検討中の方は、リザービアがおすすめです。
リザービアは美容系に特化した予約システムのサービスを提供しており、顧客の分析や集客の施策などがスムーズに行える機能が充実しています。
予約の24時間自動受付システムやオリジナルのクーポンの発行など機能はさまざまです。電話での機能に関する相談も受け付けていますので、しっかりとしたサポートを受けつつ、予約システムの導入を行いたい方は検討してみましょう。
居抜き物件で初期費用を抑えてオープンしよう
今回は、店舗型物件の一類型である「居抜き物件」について紹介しました。居抜き物件は初期コストや準備期間を節約することができるため、安いコストで速やかに開業することができます。
そもそも開業が初めてで「どんな内装にしたら繁盛するのか」というノウハウがない初心者や、店舗拡大を速やかに進めたい、現存店舗のマネジメントがあるので準備にそこまで時間をかける余裕がない、といった方には居抜き店舗の活用がおすすめです。
居抜き物件を選ぶ際は、内装の状況や自店のコンセプト、立地などをよく検討した上で決定します。居抜き物件を上手に活用し、新規オープンに向けての準備をスムーズに行いましょう。
