リラクゼーションサロンを開業するには、物件の確保と内装工事が必要となるため、多額の開業費用が必要になります。店舗の改装費用を抑える方法のひとつとして、居抜き物件を選ぶことが挙げられます。
今回の記事では、居抜き物件でリラクゼーションサロンの開業を検討している方に向けて、居抜き物件を選ぶ際のポイントや注意点をご紹介します。
目次
居抜き物件とは？
居抜き物件とは、前の物件利用者が内装や設備を残した状態で退去した物件のことをいいます。通常のテナントでは、退去する際に取り付けたものをすべて取り除き、返却しなければいけません。しかし、借主の了解を得れば、内装などの造作や設備を残したまま退去することができます。
前テナント利用者にとって造作や設備を残すことは、いくつか利点があります。例えば、事業撤退などで設備が不要となっても廃棄費用がかからない、テナントを元の状態に戻すための工事が不要になるなど、費用をかけずに物件を返却することができます。次の利用者にとっては、既存のものを使用することで費用を抑えてお店をスタートすることができるので、検討する価値はあるでしょう。
スケルトン物件との違い
居抜き物件の他に、スケルトン物件というものがあります。スケルトン物件とは、床や壁、天井などがあるだけで、内装が施されていない状態の物件をいいます。コンクリート状態を想像すると分かりやすいでしょう。
居抜き物件は、内装や設備が前の店舗のまま残されているため、引き継いで利用することが可能です。一方で、スケルトン物件は、サロンに必要なテーブルや椅子はなく、内装もされていないため、全て自分で準備しなければいけません。
居抜き物件のメリット
居抜き物件は、通常のテナントには無いメリットがあります。リラクゼーションサロンの開業で居抜き物件を選択しようか迷っている方は、利点を知っておくといいでしょう。居抜きを選ぶメリットを2つご紹介します。
1.初期費用を抑えることができる
居抜き物件を選ぶ最大のメリットは、初期費用を抑えることができる点です。選んだ物件にリラクゼーションサロンで使用する設備や内装が施されている場合は、大幅な買い足しやリノベーションが必要ありません。また工事や設備の費用を抑えた分、広告費やシステム導入に充てることができます。
開業までの時間を短縮できる
店舗の開業は、書類の申請や備品の購入、工事など多くの時間を費やします。工事は選ぶ業者によってかかる期間が多少異なり、数日から1ヶ月ほどの期間を要します。そのため、すぐにお店を開くことはできません。
一方、居抜き物件は店舗を始められる内装や設備が揃っているため、時間をかけずにお店をスタートすることができます。内装や設備にあまりこだわりがなく、早くお店を始めたい方にとって、居抜き物件はおすすめといえるでしょう。
居抜き物件を選ぶ際のポイント
居抜き物件は、前のお店をそのまま使うことができるため、費用を抑えて時間をかけずにお店を開始することができます。そのため、居抜き物件を前向きに検討している方もいることでしょう。
しかし、居抜き物件であればどれを選んでもいい、というわけではありません。居抜きを選ぶ際は、いくつかポイントを抑えておくことが大切です。
異業種の居抜き物件を選ばない
まず、居抜き物件はサロンだけではなく、飲食店やほかのサービス業、事務所など、異業種の物件もあります。異業種の物件は、リラクゼーションサロンに必要な機械や備品が異なるため、設備を処分しなければいけません。また、内装やレイアウトを変更する場合もあります。家賃の安さや立地の良さから選んだとしても、異業種の居抜き物件を選ぶ時は、費用がかかることを覚えておきましょう。
費用を抑えることを念頭に置く場合は、同業種の居抜き物件から選ぶといいでしょう。物件の候補を絞ることができたら、必ず内見へ行き設備や内装を確認するようにしてください。
ターゲットに合わせた物件にする
リラクゼーションサロンの居抜き物件は、ターゲットを決めた上で選ぶことが重要です。例えば主婦をターゲットにした場合、オフィスが立ち並ぶ場所よりも住宅が多い場所や、ショッピングスポットでお店を構えた方が利便性があり、集客しやすいでしょう。このように、想定するターゲットによって、お店を開くのに適した場所が異なることを覚えておきましょう。
また、内装のデザインにも気をつけなければいけません。リラクゼーションは癒しを与える必要があるため、緊張感を与えるデザインよりも、落ち着く色などを取り入れたレイアウトの内装にする必要があります。居抜き物件は、内装の雰囲気もターゲットに適した物件を選ぶように心がけましょう。
居抜き物件の注意点
これまでに、居抜き物件の魅力や選び方のポイントについてご紹介しました。次に、居抜き物件を契約する前に知っておくべき注意点についてご紹介します。居抜きはメリットが多い反面、デメリットもあります。
居抜き物件で注意するべき点を知っておくことで、後悔することなくより良い物件を選ぶことができます。この機会に知っておいてください。
1.自分のイメージと違う店舗になる可能性がある
居抜き物件は、工事や設備の買い替えがない限り、前の店舗を引き継ぎます。そのため、自分が想定していた店舗のイメージと異なる可能性があります。費用を抑えるために居抜きを選択したにも関わらず、内装リフォームで費用をかけては意味がありません。
しかし、全て自分の理想通りの居抜き物件に巡り合うことは非常に稀です。居抜き物件は前利用者の意向が残ってしまいます。物件を選ぶ際は、こだわりを持つ部分と譲歩できる部分を明確にした上で決めるようにしましょう。
2.造作譲渡費が発生するケースがある
物件によっては、造作譲渡料を支払う場合があります。造作譲渡料とは、内装や設備を引き継ぐ際に支払う費用のことをいいます。内装や設備の所有者はテナントの貸主ではなく、前の利用者の所有物です。そのため、テナントの賃貸契約とは別に、造作譲渡契約を結ばなければいけません。
造作に含まれるものは、天井や床、内装・水道・空調・電気設備等です。これに加えて、テーブルや家具なども含まれる場合があります。前店舗の所有物ではないリース品については、造作の対象になりません。
造作譲渡は、費用を支払うこともあれば、無償で引き継ぐ物件もあります。特に飲食店は、設備や備品が多いため、造作譲渡費が必要になるでしょう。リラクゼーションは設備等が比較的少ないため、無償で引き継げる可能性が高いです。しかし、必ずしも無償で引き継げるとは限らないため、物件取得時に確認しておきましょう。
3.設備の使用年数や故障などを確認する
居抜きで設備を引き継ぐ際に注意しておくことは、設備の使用年数や故障などがないかを確認することです。特に、エアコンは確認するようにしておきましょう。
お店の利用者に快適な空間を提供するために、店舗内の温度管理は大切です。エアコンが故障してしまうと、夏場は熱く、冬は寒くなり、快適なマッサージを提供することができません。エアコンの使用年数を確認するには、吹き出し口の下に貼られているシールを見ることで、製造年を確認することができますので、そこから計算しましょう。
その他に、マッサージで使用するベッドのヘッドレストがきちんと動くかどうかも見ておくと良いでしょう。これらの確認を怠ると、修理や買い替えで余分な費用がかかってしまうため、内見の際は気をつけて確認してください。
4.前の利用者の退去理由を確認しておく
居抜き物件を決める際に、前の利用者の退去理由を聞くことで、店舗運営に必要な情報を知ることができるかもしれません。
前の利用者が退去した理由には、さまざまなことが考えられます。例えば、集客が難しい地域であった、近隣トラブルが原因、競合店舗が多いなど、店舗運営に関わる理由で退去した場合は、自分が経営する際にも参考になります。
前の利用者が退去したことには、なにかしらの理由があります。店舗運営に関係ない理由であることもありますが、念のため内見の際に聞いておくといいでしょう。
リラクゼーションサロンの居抜き物件を探す方法
居抜き物件を探す際は、通常のテナントではなく、居抜きに該当する物件のみで選びます。開業する地域が決まっている場合は、地域の不動産屋へ問い合わせるといいでしょう。たくさんの物件を見たい、地域が決まっていないといった場合は、インターネットで居抜き物件を検索して探すことがお手軽です。
居抜き物件が掲載されているサイト
インターネットを活用して居抜き物件を探したい方におすすめな掲載サイトを3つご紹介します。
- サロン不動産ネット
- 居抜き本舗
- SALON PRODUCE
各サイトの詳細やおすすめな点をご紹介しますので、ぜひチェックしてみてください。
1.サロン不動産ネット
サロン不動産ネットは、美容サロン物件に特化しているサイトで、全国の物件を検索して確認することができます。居抜き物件は500件ほどが掲載されていますので、チェックしておくといいでしょう。
無料会員登録をすることで、設備や造作費の有無を確認することができます。電話・LINE・メールから問い合わせが可能です。
2.居抜き本舗
居抜き本舗は、サロンや飲食店など、さまざまな業種の居抜き・スケルトン物件が掲載されているサイトです。このサイトには、千葉・東京・神奈川の物件情報が掲載されており、その他の地域の物件は掲載されていません。関東で出店を検討している方向けです。
サロン不動産ネットと同様に、無料会員登録をすることで造作価格や設備の有無を見ることができます。問い合わせは、メールか電話で行います。
3.SALON PRODUCE
SALON PRODUCEは、主に美容サロンの物件を掲載しているサイトです。全国の居抜き・スケルトン・事業譲渡の物件が公開されています。設備概要が一般公開されているため、会員登録が必要ありません。しかし、造作譲渡概要を知りたい場合は、無料の会員登録が必要です。
人気エリアや少額開業物件など、こだわった条件で検索することが可能なので自分が探してる物件が見つけやすいかもしれません。メール・電話・LINEから問い合わせをすることができます。
事前確認をよくした上で居抜き物件を選ぼう
居抜き物件は、前店舗の内装や設備を引き継いでお店を開始できることから、通常の物件に比べて、費用を抑え開業までに時間をかけずにお店を開くことができます。内装にあまりこだわらず、費用を抑えてリラクゼーションサロンを始めたい方にとって、居抜き物件は、最適でしょう。
しかし、前店舗を引き継ぐということは自由な内装にできず、設備は中古品を使用することになります。また、居抜きを利用するために造作譲渡費がかかる場合もあります。居抜き物件で費用を抑えるには、事前に物件情報や発生する費用を確認しておきましょう。
