【美容室・美容サロン開業・独立を目指している方へ】スケルトン物件とは?

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リザポス
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サロンや美容室を開業する上で重要なファクターに「物件選び」があります。
一般的にはテナントを借りることになりますが、物件選びが初期費用や賃貸料等のランニングコストの水準に影響します。

また、店舗の良し悪しがその後のサロン・美容室の経営成績にも直結します。別の記事では「居抜き物件」について紹介しておりますが、今回は居抜き物件とは対照的に、内装や設備が一切取り払われた状態になっている「スケルトン物件」のポイントと選択するメリットなどを紹介します。

  part.1  居抜き物件とは?

  part.2  スケルトン物件とは?

スケルトン物件とは?

さてスケルトン物件について説明しますと、これは冒頭にもあった通り「内装が一切取り払われた状態」の物件を指します。
対照的な物件として「設備が最後の借主が使った状態のまま残っている」居抜き物件があります。
居抜き物件は今回のようにサロン・美容室店舗として残っている物件が選択肢となりますが、

スケルトン物件は「設備がなにもない」ので○○用のスケルトン物件というのは必ずしも存在しません。(もちろん物件の外のインフラや立地、建物の構造等から「向いている店舗形態」はある程度ありますが)一切の設備が設置されていない物件ですので、サロン・美容室向けの内装や設備は自分で全て手配する必要があり、その分開業まで初期費用や時間がかかります

また、スケルトン物件は「スケルトン物件として返却しなければならない」のが通例ですので、引越しや閉店などで物件契約を終了する際は、元のスケルトンに戻す必要があります。(これは基本的に契約に書いています)

このようにデメリットもあるように見えるスケルトン物件ですが、次の章で紹介するように、スケルトン物件にもしっかり選択するメリットはあります。

尚、自前で内装・設備を整える必要がある分「メリット」とはいえないのですが、内装譲渡金がないので物件自体の「賃料・諸費用」として払う金額は居抜き物件より抑えることができるのが通例です。

美容室においてのメリット・コストは?

さて、一見コストアップになってしまいそうなスケルトン物件ですが、以下のようなポイントがメリットになります。

  • 自分の思い通りに店をカスタマイズできる
  • うまくいけばより儲かる店にできる可能性がある
  • 物件の選択肢が広がる

細かく挙げればいろいろありますが、結局はこの3点に集約されます。
先に紹介した通り、スケルトン物件はコストが居抜き物件よりもかかります。スケルトン物件ですと、パーティションや床・壁紙など、電気配線・排水設備、そのほか新しい設備や器具を揃えて、概ね約500万〜1000万は見る必要があります。

一方、居抜きの費用については、たいてい「内装譲渡金」という内装部分の費用がかかりますが、これが0〜300万円と最も大きくなります。そのほか足りない器具等の補充と内装のメンテナンスが必要となりますが、内装譲渡金と足し合わせても最大で500万円程度というところです。
従って確かにスケルトン物件はコストがかかります。

しかし、スケルトン物件は当初一切の設備や内装がないので、自分に合った店舗をデザイン・カスタマイズすることができます。これは「自分のイメージの店舗が経営できる」ことそれ自体がメリットですが、さらに、自身の「ウデ」に自信があれば、より集客性のある店舗を自力で創り出すことができます。

居抜き物件は確かに設備や内装が整っているのですが、実はその店舗構造が集客する上不利だったり、問題を抱えているということも多いです。(実際前の借主はなんらかの理由でその店舗を手放しているわけですから)その場合も基準法違反や明らかな構造欠陥でない限り、不動産業者には設備・内装の不備を記載することはありません。

不動産業者は「儲かる店舗」のみを厳選して貸す義務はないからです。つまり、「知らず知らずのうちに儲かりにくい物件を選択していた」ということが居抜き物件では起こりうるのです。

一方、スケルトン物件は当初内装は空ですから、集客性のある内装にできるかどうかは自分次第です。また、スケルトン物件の方が物件の選択肢が広がることもメリットです。
これは、居抜き物件はあくまで「サロン・美容室向けの」物件を選ぶ必要があります。
しかし、スケルトン物件は内装がなにもない以上、「○○向け」に限定されることがないので、物件の選択肢は広がります
従ってスケルトン物件は自分のこだわりのお店を持ちたい人や、立地にこだわって物件選びをしたい人に向いていると言えます。

どこで探すの?(WEBサイト等)

最後の章ではスケルトン物件の探し方について紹介します。まずは店舗専門の不動産サイトにて探すのが一般的な「定石」です。
例えばat homeでは事業用不動産を探すことが可能なのはもちろんです。
もちろんスケルトン物件に限定することも可能です。

また、より簡単にサロンや美容室に適した物件を探す上では「美容ディーラー」の活用がおすすめです。
美容ディーラーはサロンや美容室用の貸店舗を専門に扱っているサービスで、例えば、beauty garageというサイトがあります。

beauty garageはスケルトン物件のなかでもサロン・美容室に向いている物件を検索できますし、その他さまざまな条件を指定して美容室・サロン向け物件を選び出すことができます。
専門サービスだけあって美容室・サロンに重要なポイントがよく押さえられていますし、オススメ物件も多数紹介されているので、美容室・サロン向けの物件探しには適しています。
このように単なる不動産情報サイトだけでなく、サロン・美容室に特化したサービスも賢く活用しながら、自分のニーズにマッチした物件を選び出していきましょう。

まとめ

今回は店舗型物件の一類型である「スケルトン物件」について紹介しました。スケルトン物件はコストや時間はかかりますが、自分のこだわりのお店を創り出して収益最大化を狙うことができます。
また物件の選択肢が広がることで、より店舗の立地についてこだわることができます。徹底的に自分が目指す店舗像を叶えたい方は、スケルトン物件を探してみることをおすすめします。

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